Μηδενικός φόρος για τρία χρόνια σε όσους διαθέτουν σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση σε εκπαιδευτικούς – «Ξεκλειδώνουν» χιλιάδες κενές κατοικίες σε όλη τη χώρα
Νόμος του κράτους (5246/2025) είναι πλέον η φοροαπαλλαγή από εισόδημα ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση σε εκπαιδευτικούς.
Οι διατάξεις του νόμου 5246/2025, φέρνουν σημαντικές αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος από μισθώσεις κατοικιών.
Σύμφωνα με το νέο καθεστώς, οι ιδιοκτήτες που νοικιάζουν κατοικίες σε εκπαιδευτικούς μπορούν να επωφεληθούν από τριετή φοροαπαλλαγή, εφόσον η μίσθωση διαρκεί τουλάχιστον τρία έτη και η κατοικία παραμένει διαθέσιμη αποκλειστικά για μακροχρόνια χρήση.
Οι βασικές τροποποιήσεις περιλαμβάνουν προσαύξηση του ορίου των 120 τ.μ. κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί άνω των δύο, για τους μισθωτές με οικογένεια και παράταση ισχύος του μέτρου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Ταυτόχρονα, αναπροσαρμόζεται το χρονικό πλαίσιο για τις προηγούμενες δηλώσεις κενών ακινήτων και βραχυχρόνιας μίσθωσης, ώστε η φορολογική απαλλαγή να εφαρμόζεται και για ακίνητα που χρησιμοποιούνταν σε πλατφόρμες τύπου Airbnb. Επιπλέον, προστίθεται ρύθμιση που καλύπτει τη μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων σε δημόσιους υπαλλήλους και εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων.
Το εισόδημα από μισθώσεις κατοικιών δεν φορολογείται για 36 μήνες, υπό προϋποθέσεις που αφορούν τη δήλωση του ακινήτου, την προηγούμενη χρήση του και τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης.
Η απαλλαγή ισχύει ακόμη και αν το ακίνητο ενοικιαστεί άπαξ για έξι μήνες σε εκπαιδευτικούς.
Στέγαση εκπαιδευτικών: Τριετής φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες
Η υπουργός Παιδείας Σοφία Ζαχαράκη έχει ήδη προαναγγείλει στη Βουλή ότι από τον Ιανουάριο 2026 θα ισχύει τριετής φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σπίτια σε εκπαιδευτικούς για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες. Το μέτρο αφορά τόσο μόνιμους όσο και αναπληρωτές εκπαιδευτικούς.
Σκοπός της ρύθμισης είναι η άμεση αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στις περιοχές όπου οι δημόσιοι υπάλληλοι μετακινούνται κάθε χρόνο, με έμφαση σε νησιά και τουριστικές περιοχές. Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία τοπικού μητρώου διαθέσιμων κατοικιών, σε συνεργασία με Δήμους και τοπικούς φορείς, ώστε οι εκπαιδευτικοί να έχουν άμεση πρόσβαση σε κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση.
Από το καλοκαίρι του 2026, θα είναι διαθέσιμα τα πρώτα διαμερίσματα για εκπαιδευτικούς μέσω του μεγάλου οικιστικού προγράμματος του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας, όπου το 15% των κοινωνικών κατοικιών θα διατεθεί σε εκπαιδευτικούς και υγειονομικούς του ΕΣΥ.
Πώς λειτουργεί το νέο φορολογικό καθεστώς
Η τριετής φοροαπαλλαγή ισχύει για κατοικίες έως 120 τ.μ., με δυνατότητα προσαύξησης ανάλογα με τα εξαρτώμενα παιδιά του μισθωτή. Για παράδειγμα, μια κατοικία 135 τ.μ. που νοικιάζεται σε τρίτεκνη οικογένεια εκπαιδευτικών απαλλάσσεται πλήρως από φόρους, ενώ κατοικίες 150 τ.μ. καλύπτονται αν η οικογένεια είναι πολύτεκνη.
Η φορολογική απαλλαγή εφαρμόζεται μόνο για μακροχρόνια μίσθωση και δεν χάνεται αν ο μισθωτής αλλάξει, υπό τον όρο ότι το ακίνητο δεν επιστρέφει σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb. Σε περίπτωση που η κατοικία διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, η απαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά από το πρώτο έτος.
Στήριξη περιοχών με υψηλό στεγαστικό κόστος
Η νέα ρύθμιση θεωρείται κομβική για περιοχές όπως οι Κυκλάδες, τα Δωδεκάνησα και η Κρήτη, όπου οι εκπαιδευτικοί αντιμετωπίζουν σοβαρό πρόβλημα εξεύρεσης κατοικίας λόγω υψηλών ενοικίων και έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων.
Με αυτό το φορολογικό κίνητρο, οι ιδιοκτήτες ενθαρρύνονται να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνια μίσθωση, εξασφαλίζοντας αφορολόγητα έσοδα για τρία χρόνια, ενώ οι εκπαιδευτικοί και οι δημόσιοι λειτουργοί αποκτούν μόνιμη και ασφαλή στέγη.
Το μέτρο αποτελεί προϊόν συνεργασίας Υπουργείου Οικονομικών και ΑΑΔΕ και τίθεται σε ισχύ από 1η Ιανουαρίου 2026.
Αναλυτικά η διάταξη (Άρθρο 9)
Άρθρο 9 «Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση – Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος»
«Με τις διατάξεις του άρθρου 9 του κοινοποιούμενου νόμου, στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α’ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην περ. α), μετά τις λέξεις «εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα» προστίθενται οι λέξεις «(τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή», β) στην υποπερ. αα), η ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2025» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2026», γ) στην υποπερ. αβ), γα) στο στοιχείο i), οι λέξεις «κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023,», γβ) στο στοιχείο ii), οι λέξεις «κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος», δ) στην περ. β), προστίθεται τελευταίο εδάφιο, ε) προστίθεται περ. γ), στ) στο δεύτερο εδάφιο, οι λέξεις «την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος» αντικαθίστανται από τις λέξεις «την 5η.12.2024», ζ) προστίθεται τρίτο εδάφιο, και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:
«91.α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξημένο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:
αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,
αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:
i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).
γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα της περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143):
γα) σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014,
γβ) σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και
γγ) σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Εφόσον το ακίνητο διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή της παρούσας περίπτωσης παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας παραγράφου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.»
iinfo: alfa vita
